Die Miete manuell anpassen

Über die manuelle Mietanpassung kannst du die künftig geltende Miete eines laufenden Mietverhältnisses ändern. Dabei kannst du nicht nur die Gesamthöhe erhöhen oder verringern, sondern auch die Aufschlüsselung der Miete anpassen.

Beispielsweise kannst du eine bisher nur als Bruttobetrag erfasste Miete nachträglich in Nettomiete, Umsatzsteuer, Betriebskostenvorauszahlung und weitere Mietpositionen aufteilen.

Wichtig: Bei der manuellen Mietanpassung gibst du nicht den Erhöhungs- oder Verringerungsbetrag ein. Du legst die vollständige neue Miete fest, die ab dem ausgewählten Monat gelten soll.

Mietanpassung öffnen

1. Öffne unter Immobilien → Mietverhältnisse das gewünschte Mietverhältnis.
2. Wähle im linken Bereich die Schnellaktionen.
3. Klicke auf Miete anpassen.

heyFranz öffnet anschließend ein Modul, das grundsätzlich gleich aufgebaut ist wie die Erfassung der Miete beim Anlegen eines Mietverhältnisses.

Die neue Miete festlegen

Du kannst erneut zwischen den beiden Erfassungsarten Einfach und Erweitert wählen.

Einfache Miete

Im einfachen Modus gibst du die künftig geltende Bruttomiete als Gesamtbetrag ein. Eine weitere Aufschlüsselung der enthaltenen Bestandteile erfolgt nicht.

Erweiterte Miete

Im erweiterten Modus kannst du die Miete detailliert zusammensetzen. Dazu gehören insbesondere:

• die Nettomiete,
• eine hinterlegte Umsatzsteuer,
• die Betriebskostenvorauszahlung,
• die Heizkostenvorauszahlung sowie
• weitere Mietpositionen wie Stellplatz, Garage oder Möblierungszuschlag.

Die einzelnen Mietpositionen können – wie beim erstmaligen Anlegen des Mietverhältnisses – abhängig von der Vereinbarung mit einer Umsatzsteuer versehen werden.

Zwischen Einfach und Erweitert wechseln

Auch wenn das Mietverhältnis ursprünglich mit einer einfachen Bruttomiete angelegt wurde, kannst du später auf die erweiterte Erfassung wechseln. Dadurch kannst du den bisherigen Gesamtbetrag nachträglich auf einzelne Mietbestandteile aufteilen.

Die Änderung wird auch dann gespeichert und in der Miethistorie dokumentiert, wenn die Bruttomiete insgesamt gleich bleibt und sich nur ihre Zusammensetzung ändert.

Mietpreisänderung überprüfen

Sobald du die neue Miete eingetragen hast und fortfährst, erkennt heyFranz automatisch alle Änderungen. Auf der Seite Mietpreisänderung überprüfen werden die bisherige und die neue Situation gegenübergestellt.

So kannst du vor der Bestätigung beispielsweise erkennen:

• dass sich die Gesamtmiete von 1.000 auf 1.200 Euro erhöht,
• dass sich die Betriebskostenvorauszahlung von 200 auf 250 Euro ändert,
• dass einzelne Mietpositionen ergänzt oder entfernt wurden oder
• dass die Erfassung von Einfach auf Erweitert umgestellt wurde.

Prüfe diese Gegenüberstellung sorgfältig. Ab dem ausgewählten Gültigkeitsmonat ersetzt die neue Mietstruktur die bisherige.

Gültigkeit festlegen

Wichtig bei rückdatierten Änderungen: Liegt der gewählte Gültigkeitsmonat vor bereits gespeicherten Mietanpassungen, kann die neue Änderung spätere Einträge der Miethistorie und deren Mietanpassungsschreiben ersetzen. Prüfe vor der Bestätigung die angezeigten Auswirkungen.

Unter Ab wann gilt die Änderung? legst du fest, ab wann heyFranz die neue Miete verwenden soll. Du kannst unter anderem ein Datum in der Vergangenheit, das aktuelle Datum oder einen zukünftigen Zeitpunkt auswählen.

Obwohl derzeit ein konkretes Datum ausgewählt wird, ist für die Berechnung nur der zugehörige Monat und das Jahr relevant. Die Änderung gilt für die gesamte Monatsmiete des ausgewählten Monats. Eine tagesanteilige Berechnung innerhalb dieses Monats erfolgt nicht.

Beispiel: Wählst du ein beliebiges Datum im März 2027, gilt die neue Mietstruktur für die März-Miete 2027. Der konkrete Fälligkeitstag richtet sich weiterhin nach dem im Mietverhältnis hinterlegten Fälligkeitstag.

Auswirkungen auf Mietzahlungen

Manuell überschriebene Sollbeträge einzelner Mietperioden sind von der automatischen Aktualisierung ausgenommen. Prüfe diese Einzelmieten gesondert; bereits erfasste Istzahlungen bleiben durch die Mietanpassung unverändert.

Mit der Durchführung aktualisiert heyFranz die Sollbeträge aller betroffenen Mietperioden ab dem ausgewählten Gültigkeitsmonat.

Zukünftige und offene Mieten

Für zukünftige und noch offene Mietperioden wird automatisch die neue Mietstruktur verwendet. Hinterlegte Umsatzsteuern und die daraus resultierende Bruttomiete werden ebenfalls neu berechnet.

Bereits bezahlte Mieten

Wählst du einen Gültigkeitsmonat in der Vergangenheit, können auch bereits bezahlte Mieten betroffen sein. Der tatsächlich bezahlte Betrag – der Istbetrag – bleibt dabei unverändert. Nur der Sollbetrag wird entsprechend der neuen Miete angepasst.

Beispiel:

• bisheriger Soll- und Istbetrag: 1.000 Euro
• rückwirkend festgelegter neuer Sollbetrag: 1.200 Euro
• unveränderter Istbetrag: 1.000 Euro
• offene Abweichung: 200 Euro

Die Zahlung wird dadurch als abweichend gekennzeichnet. Eine spätere Nachzahlung kannst du manuell erfassen oder – bei verbundenem Bankkonto – über die entsprechende Banktransaktion zuordnen.

Hinweis: Die technische Möglichkeit einer rückwirkenden Mietanpassung bedeutet nicht automatisch, dass diese im konkreten Fall rechtlich zulässig ist.

Auswirkung auf eine hinterlegte Wertsicherung

Eine manuelle Mietanpassung entfernt die hinterlegte Wertsicherung nicht. Die Berechnungsbasis hängt weiterhin von der Mieterfassung ab: Erweitert verwendet die Nettomiete beziehungsweise den Hauptmietzins, Einfach den Gesamt-/Bruttomietbetrag.

Bei anwendbarem MieWeG wird zusätzlich der gespeicherte Berechnungsverlauf berücksichtigt. Eine manuelle Mietänderung setzt diesen Verlauf nicht automatisch zurück. Prüfe deshalb eine spätere Wertsicherungsberechnung vor der Bestätigung.

Dokumentation und Mietanpassungsschreiben

Jede manuelle Mietanpassung wird in der Miethistorie des Mietverhältnisses dokumentiert. Das gilt sowohl für:

• eine Mieterhöhung,
• eine Mietreduktion als auch
• eine reine Änderung der Mietaufteilung ohne Veränderung der Gesamtmiete.

Die Änderung wird nicht zusätzlich im Korrekturprotokoll erfasst, da sie bereits vollständig in der Miethistorie dokumentiert ist.

Nach der Durchführung erzeugt heyFranz ein Mietanpassungsschreiben als PDF. Die Bezeichnung ist unabhängig davon, ob die Miete erhöht oder verringert wurde.

Du findest das PDF anschließend:

• bei der entsprechenden Änderung in der Miethistorie und
• im Dateienbereich des Mietverhältnisses.

Bei der manuellen Mietanpassung kann kein eigener Grund oder Kommentar hinterlegt werden.

Eine Anpassung korrigieren

Eine Anpassung wird nicht über einen eigenen Rückgängig-Button aufgehoben. Für eine weitere Änderung legst du die vollständig geltende neue Miete und den passenden Gültigkeitsmonat fest.

Eine Änderung in einem späteren Monat dokumentiert eine neue Stufe des Verlaufs. Wählst du hingegen denselben oder einen früheren Gültigkeitsmonat, können bestehende beziehungsweise spätere Anpassungen und ihre Schreiben ersetzt werden. Deshalb bleibt nicht bei jeder Korrektur eine separate Erhöhung und Rücknahme in der Miethistorie stehen.

Nutze die Vorschau, um die Auswirkungen zu prüfen. Für historische Vertragsfehler an beendeten Mietverhältnissen stehen eigene Korrekturaktionen zur Verfügung.

Häufige Fragen

Gebe ich den Erhöhungsbetrag oder die neue Miete ein?

Du gibst die vollständige neue Miete ein. heyFranz erkennt anschließend automatisch, welche Beträge oder Mietpositionen sich gegenüber der bisherigen Miete verändert haben.

Kann ich nur die Betriebskostenvorauszahlung ändern?

Ja. Du kannst einzelne Bestandteile wie die Betriebs- oder Heizkostenvorauszahlung ändern, ohne zwingend die Nettomiete anzupassen.

Kann ich von einer einfachen auf eine erweiterte Miete wechseln?

Ja. Du kannst die bisherige Bruttomiete nachträglich in einzelne Mietbestandteile aufteilen. Auch diese Änderung wird in der Miethistorie dokumentiert.

Wird eine Mietreduktion ebenfalls dokumentiert?

Ja. Eine Verringerung wird wie jede andere Mietanpassung in der Miethistorie gespeichert. heyFranz erzeugt dafür ebenfalls ein Mietanpassungsschreiben.

Kann ich eine Anpassung rückwirkend erfassen?

Technisch ist das möglich. heyFranz passt die Sollbeträge ab dem ausgewählten Monat an. Bereits erfasste Istzahlungen bleiben unverändert, wodurch Abweichungen entstehen können. Prüfe selbst, ob die rückwirkende Änderung im konkreten Fall zulässig ist.

Kann ich eine durchgeführte Anpassung löschen?

Es gibt keinen separaten Rückgängig-Button. Du korrigierst die Miete über eine weitere Anpassung mit dem gewünschten Gültigkeitsmonat. Bei einer Rückdatierung können bestehende oder spätere Verlaufseinträge samt Schreiben ersetzt werden; prüfe deshalb die Vorschau.

Weiterführende Artikel

• Miete, Kaution und anteilige Zahlungen einrichten
• Die Mietverhältnis-Details verwalten
• Wertsicherung in heyFranz verstehen
• Eine Wertsicherung durchführen