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Wertsicherung & Mietanpassungen

Eine Wertsicherung durchführen

Vertragliche und gesetzliche Berechnung prüfen, Gültigkeit festlegen und eine Mietanpassung dokumentieren.

Geschrieben von heyFranz Team

Zuletzt aktualisiert Vor 16 Tagen

Sobald eine Wertsicherung durchgeführt werden kann, benachrichtigt dich heyFranz über die Glocke in der Plattform und per E-Mail. Im Mietverhältnis erscheint zusätzlich der hervorgehobene Button Wertsicherung durchführen.

Eine fällige Wertsicherung im bereits angelegten Mietverhältnis führst du selbst durch. Vor der Bestätigung kannst du die Berechnung prüfen und bei Indexmiete beziehungsweise MieWeG-Berechnung bei Bedarf manuell anpassen.

Durchführung öffnen

Öffne das gewünschte Mietverhältnis und navigiere zum Bereich Wertsicherung. Klicke anschließend auf Wertsicherung durchführen.

Welche Berechnungsbereiche angezeigt werden, hängt vom hinterlegten Wertsicherungsmodell und von der Anwendbarkeit des MieWeG ab.

Berechnungsgrundlage prüfen

Die Berechnungsgrundlage hängt von der Mieterfassung ab:

  • Einfach: heyFranz passt den erfassten Gesamt-/Bruttomietbetrag an. Enthaltene Betriebskosten werden dabei nicht automatisch herausgerechnet.

  • Erweitert: Die Anpassung betrifft die Nettomiete beziehungsweise den Hauptmietzins. Weitere Mietpositionen, etwa Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen, bleiben getrennt; eine hinterlegte Umsatzsteuer wird neu berechnet.

Wenn Hauptmiete und Vorauszahlungen getrennt behandelt werden sollen, verwende die erweiterte Mieterfassung und prüfe die Aufschlüsselung vor der Anpassung.

Indexmiete ohne anwendbares MieWeG

Ist das MieWeG nicht anzuwenden, führt dich heyFranz durch drei Bereiche.

1. Vertragliche Berechnung prüfen

Im ersten Bereich wird die vertragliche Indexberechnung dargestellt. heyFranz stellt dazu gegenüber:

  • den Referenzmonat und Referenzindex,
  • den gespeicherten Auslösemonat und Auslöseindex sowie
  • die daraus errechnete prozentuelle Veränderung.

So kannst du nachvollziehen, auf welchen Indexwerten die vorgeschlagene Erhöhung basiert.

2. Neue Miete prüfen

Im zweiten Bereich zeigt heyFranz:

  • die aktuelle Nettomiete,
  • die berechnete Erhöhung und
  • die daraus resultierende neue Nettomiete.

Prüfe den vorgeschlagenen neuen Mietbetrag. Bei der erweiterten Miete betrifft er die Nettomiete; bei der einfachen Miete den Gesamt-/Bruttomietbetrag. Eine hinterlegte Umsatzsteuer wird bei der erweiterten Miete entsprechend neu berechnet.

Berechnung manuell überschreiben

Du kannst die vorgeschlagene Erhöhung vor der Durchführung manuell überschreiben. Dafür kannst du entweder:

  • einen abweichenden Prozentsatz oder
  • einen abweichenden absoluten Erhöhungsbetrag

angeben. heyFranz berechnet daraus den neuen indexierten Mietbetrag.

Nutze diese Möglichkeit nur, wenn die abweichende Erhöhung mit dem Mietvertrag und den gesetzlichen Vorgaben übereinstimmt. Die technische Eingabemöglichkeit stellt keine Bestätigung der rechtlichen Zulässigkeit dar.

3. Gültigkeitsmonat festlegen

Lege anschließend fest, ab welcher Mietperiode der neue Mietbetrag gelten soll. Du wählst dafür ein Jahr und einen Monat aus. Zusätzlich stehen Schnelloptionen für den aktuellen und den nächsten Monat zur Verfügung.

Der ausgewählte Monat bestimmt die betroffene Mietperiode. Die konkrete Fälligkeit richtet sich weiterhin nach dem im Mietverhältnis hinterlegten Fälligkeitstag.

Beispiel: Wählst du März 2027 und ist die Miete jeweils am 15. eines Monats fällig, gilt die Anpassung für die am 15. März 2027 fällige März-Miete.

Indexmiete bei anwendbarem MieWeG

Ist das MieWeG anzuwenden, wird die Durchführung freigeschaltet, sobald neben der vertraglichen Berechnung auch die benötigten gesetzlichen Jahreswerte verfügbar sind.

heyFranz zeigt dann zwei Berechnungen:

  1. die vertragliche Berechnung anhand der hinterlegten Indexvereinbarung und
  2. die MieWeG-Berechnung anhand der gesetzlichen Begrenzungen.

Bei der MieWeG-Berechnung berücksichtigt heyFranz unter anderem die maßgebliche durchschnittliche Jahresinflation und – sofern erforderlich – den relevanten Anteil der Monate. Der detaillierte Rechenweg wird direkt in der Berechnungsansicht dargestellt. Eine vollständige Erklärung mit Rechenbeispiel findest du unter So berechnet heyFranz eine Mietanpassung nach dem MieWeG.

Anschließend vergleicht heyFranz beide Ergebnisse. Für die vorgeschlagene Mietanpassung wird der niedrigere Wert verwendet.

Berechnung manuell überschreiben

Auch bei anwendbarem MieWeG kannst du den vorgeschlagenen Prozentsatz oder den absoluten Erhöhungsbetrag manuell überschreiben.

Damit kann auch ein anderer Wert als das automatisch ermittelte Ergebnis eingetragen werden. Du musst daher selbst prüfen, ob die manuelle Eingabe mit der Wertsicherungsvereinbarung und den gesetzlichen Begrenzungen vereinbar ist.

Gültigkeitsmonat festlegen

Prüfe den in der Oberfläche vorgeschlagenen Monat. Die MieWeG-Berechnung muss für den maßgeblichen Stichtag vorliegen; der Wirksamkeitsmonat darf nicht davor liegen.

Der vorausgewählte Wirksamkeitsmonat hängt auch vom hinterlegten MRG-Status ab. Bei Vollanwendung berücksichtigt heyFranz eine Frist von 14 Tagen ab dem späteren Zeitpunkt aus Stichtag und heutigem Datum und schlägt den darauffolgenden Monat vor. Rund um den 1. April ist das in der Regel Mai; bei späterer Durchführung kann es ein späterer Monat sein.

Bei anderen MRG-Einstellungen kann der April-Stichtag vorausgewählt sein. Prüfe die tatsächliche Auswahl und den rechtzeitigen Zugang des Erhöhungsschreibens; eine vorausgefüllte Auswahl ersetzt diese Prüfung nicht.

Der Monat kann technisch geändert werden, damit begründete Sonderfälle abgebildet werden können. Prüfe vor einer Abweichung, ob der andere Gültigkeitsmonat für das konkrete Mietverhältnis zulässig ist.

Reines MieWeG-Modell durchführen

Wurde im Mietvertrag unmittelbar eine Wertsicherung nach dem MieWeG-Modell vereinbart, gibt es keine getrennte vertragliche Parallelrechnung. heyFranz zeigt ausschließlich die vorbereitete MieWeG-Berechnung und die daraus resultierende neue Nettomiete.

Auch hier kannst du den vorgeschlagenen Prozentsatz oder absoluten Erhöhungsbetrag vor der Bestätigung manuell überschreiben.

Staffelmiete durchführen

Bei Staffelmieten führt heyFranz aktuell keinen automatischen Vergleich mit einer MieWeG-Obergrenze durch. Wenn das MieWeG auf deinen Wohnungsmietvertrag anwendbar ist, prüfe die Staffel deshalb gesondert vor der Durchführung.

Bei einer Staffelmiete sind Zeitpunkt und Erhöhungsbetrag bereits vertraglich hinterlegt. Deshalb ist die Durchführung kürzer als bei einer Indexmiete.

heyFranz zeigt:

  • die aktuelle Nettomiete,
  • die anstehende Erhöhung,
  • die neue Nettomiete und
  • die vertraglich festgelegte Gültigkeit.

Der Erhöhungsbetrag ist bei der Staffelmiete fest vorgegeben. Den Wirksamkeitsmonat kannst du innerhalb der angebotenen Grenzen wählen: nicht vor der fälligen Staffelgrenze, vor der nächsten Staffelgrenze und nach der zuletzt angewendeten Staffelerhöhung. Prüfe die Werte und bestätige anschließend die Durchführung.

Auswirkungen auf bestehende Mietzahlungen

Ausnahme: Sollbeträge einzelner Mieten, die du manuell überschrieben hast, werden durch spätere Mietanpassungen nicht automatisch verändert. Prüfe solche Einzelmieten gesondert.

Eine rückdatierte Anpassung kann außerdem spätere Einträge der Miethistorie und deren Schreiben ersetzen. Prüfe die angezeigten Auswirkungen vor der Bestätigung.

Mit der Durchführung passt heyFranz die Sollbeträge der betroffenen Mieten ab dem ausgewählten Gültigkeitsmonat an. Das gilt auch dann, wenn ein Gültigkeitsmonat in der Vergangenheit gewählt wurde.

Bei bereits bezahlten Mieten bleibt der tatsächlich eingegangene Betrag – der Istbetrag – unverändert. Nur der Sollbetrag wird auf die neue Miete angepasst.

Beispiel:

  • Bisheriger Soll- und Istbetrag der März-Miete: 1.000 Euro
  • Neuer Sollbetrag durch die rückwirkende Wertsicherung: 1.034 Euro
  • Unveränderter Istbetrag: 1.000 Euro
  • Offene Abweichung: 34 Euro

Die Mietzahlung wird dadurch in heyFranz als abweichend gekennzeichnet. Du musst anschließend erfassen, ob der fehlende Betrag nachbezahlt wurde oder noch vom Mieter beziehungsweise von der Mieterin einzufordern ist.

Wichtig: Die technische Möglichkeit einer rückwirkenden Anpassung bedeutet nicht automatisch, dass diese im konkreten Fall rechtlich zulässig ist.

Anpassung abschließen

Nachdem du die Berechnung und die Gültigkeit geprüft hast, bestätigst du die Durchführung. heyFranz:

  • übernimmt den neuen Mietbetrag gemäß deiner Mieterfassung,
  • berechnet eine hinterlegte Umsatzsteuer und die Bruttomiete neu,
  • aktualisiert die Sollbeträge der betroffenen Mietperioden,
  • dokumentiert die Änderung in der Miethistorie und
  • erstellt nach der Bestätigung ein Mietanpassungsschreiben als PDF.

Das PDF enthält die Berechnungsgrundlagen, die bisherige und die neue Miete sowie den Zeitpunkt, ab dem die Anpassung gilt. Du findest es anschließend:

  • bei der entsprechenden Anpassung in der Miethistorie und
  • im Dateienbereich des Mietverhältnisses.

Von dort kannst du das Schreiben herunterladen und an den Mieter beziehungsweise die Mieterin übermitteln.

Häufige Fragen

Führt heyFranz eine fällige Wertsicherung automatisch durch?

Nein. heyFranz berechnet die Anpassung vor und benachrichtigt dich. Die Durchführung muss von dir geprüft und bestätigt werden.

Kann ich die vorgeschlagene Erhöhung ändern?

Bei einer Indexmiete oder MieWeG-Berechnung kannst du einen abweichenden Prozentsatz oder absoluten Erhöhungsbetrag eingeben. Bei einer Staffelmiete bleibt der Erhöhungsbetrag fix; den Wirksamkeitsmonat kannst du innerhalb der angebotenen Grenzen wählen.

Kann ich einen Gültigkeitsmonat in der Vergangenheit auswählen?

Technisch ist das möglich. Dabei werden die Sollbeträge ab der ausgewählten Mietperiode angepasst. Ob eine rückwirkende Erhöhung rechtlich zulässig ist, musst du für das konkrete Mietverhältnis selbst prüfen.

Was passiert mit einer bereits bezahlten Miete?

Der tatsächlich bezahlte Istbetrag bleibt unverändert. Erhöht sich der Sollbetrag rückwirkend, entsteht eine offene Abweichung, die anschließend separat ausgeglichen oder bearbeitet werden muss.

Wo finde ich das Mietanpassungsschreiben?

heyFranz erstellt das PDF nach der Bestätigung. Die Verarbeitung kann kurz dauern. Anschließend findest du es in der Miethistorie und im Dateienbereich des Mietverhältnisses. Wird es nicht bereitgestellt, prüfe den angezeigten Status und wende dich bei einem Fehler an den Support.

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