So berechnet HeyFranz eine Mietanpassung nach dem MieWeG

Ist das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) auf ein Mietverhältnis anzuwenden, prüft heyFranz nicht nur die vertraglich vereinbarte Wertsicherung. Das System berechnet zusätzlich die nach dem MieWeG zulässige Mietentwicklung und stellt beide Ergebnisse gegenüber.

Verrechnet werden darf nur der niedrigere der beiden Werte. heyFranz zeigt deshalb den gesamten Rechenweg transparent an, bevor du die Anpassung bestätigst.

Wichtig: heyFranz unterstützt dich bei der Berechnung und Dokumentation. Prüfe vor der Durchführung trotzdem, ob die hinterlegten Vertragsdaten und die vorgeschlagene Anpassung für das konkrete Mietverhältnis richtig und rechtlich zulässig sind.

Wann wird ein Vergleich berechnet?

Die Parallelberechnung erscheint, wenn:

• für das Mietverhältnis eine vertragliche Wertsicherung – beispielsweise eine schwellenwertbasierte Indexmiete – hinterlegt ist und
• das MieWeG auf dieses Mietverhältnis anzuwenden ist.

heyFranz führt dann zwei getrennte Berechnungen:

1. die Erhöhung entsprechend der vertraglichen Wertsicherungsvereinbarung und
2. die zulässige Mietentwicklung nach dem MieWeG.

Welche Indexreihe für das Mietverhältnis hinterlegt ist, siehst du in der Kopfzeile der Berechnungsansicht. Die Indexreihe kann beim Einrichten der Wertsicherung ausgewählt werden. Im folgenden Beispiel ist der VPI 2020 hinterlegt.

Beispiel: Ausgangssituation

Das folgende Beispiel verwendet die erweiterte Mieterfassung und einen Wohnungsmietvertrag in der Teilanwendung des MRG. Es enthält daher keine zusätzlichen Übergangsdeckel für den mietzinsbeschränkten Bereich. Die Beispielwerte sind nicht unverändert auf jede MRG-Einstellung übertragbar.

Die Screenshots zeigen eine schwellenwertbasierte Indexmiete mit folgenden Einstellungen:

• aktuelle Nettomiete: 1.000,00 Euro
• Indexreihe: VPI 2020
• Schwellenwert: 3 Prozent
• Anpassungsfaktor: 100 Prozent
• MieWeG anwendbar: Ja

Schritt 1: Vertragliche Berechnung

Zuerst berechnet heyFranz die Erhöhung entsprechend der im Mietverhältnis hinterlegten Wertsicherungsklausel.

Im Beispiel werden folgende Werte gegenübergestellt:

• Referenzmonat: Jänner 2024 mit einem VPI von 122,5
• Auslösemonat: Jänner 2025 mit einem VPI von 126,4

Jänner 2025 ist der erste endgültig verfügbare Indexmonat, in dem der vereinbarte Schwellenwert von 3 Prozent erreicht wurde. Daraus ergibt sich eine vertragliche Erhöhung von 3,18 Prozent.

Bei einer schwellenwertbasierten Indexmiete speichert heyFranz den ersten Indexmonat, der den Schwellenwert erreicht. Dadurch bleibt die vertragliche Berechnung auch dann gleich, wenn du die Anpassung erst später durchführst.

Schritt 2: MieWeG-Berechnung

Anschließend berechnet heyFranz, bis zu welcher Höhe sich die Nettomiete nach dem MieWeG entwickeln darf. Der Rechenweg wird für jedes relevante Kalenderjahr getrennt dargestellt.

Jahresinflation und 3-%-Regel

Ausgangspunkt ist die durchschnittliche Inflation des jeweiligen Kalenderjahres. Bis zu 3 Prozent wird die Veränderung vollständig berücksichtigt. Vom Anteil über 3 Prozent wird nur die Hälfte eingerechnet.

Im Beispiel:

• 2024: Jahresinflation 2,909 Prozent – der Wert liegt unter 3 Prozent und bleibt daher unverändert.
• 2025: Jahresinflation 3,554 Prozent – die ersten 3 Prozent werden vollständig berücksichtigt; von den darüberliegenden 0,554 Prozent nur die Hälfte. Dadurch ergeben sich 3,277 Prozent.

Zusätzliche Übergangsdeckel

Bei hinterlegter MRG-Vollanwendung berücksichtigt heyFranz für das Inflationsjahr 2025 höchstens 1 Prozent und für 2026 höchstens 2 Prozent. Diese Begrenzungen beziehen sich auf das jeweilige Inflationsjahr und fließen auch in mehrjährige Berechnungen ein. Der folgende Beispielpfad mit Teilanwendung verwendet sie nicht.

Anteilige Berechnung im ersten Jahr

Die anteilige Berechnung verwendet nur die vollen Monate nach dem Berechnungsanker. heyFranz verwendet dafür den hinterlegten Mietbeginn. Ein gesondertes Vertragsunterzeichnungsdatum wird aktuell nicht erfasst. Liegen Vertragsabschluss und Mietbeginn in unterschiedlichen Monaten, prüfe die Berechnung vor der Durchführung und wende dich bei Bedarf an den Support.

Beginnt der Vertrag im Jänner, werden daher Februar bis Dezember berücksichtigt. Das entspricht 11 von 12 Monaten. Ist der Mieter oder die Mieterin während eines gesamten Folgejahres im Mietverhältnis, werden für dieses Jahr 12 von 12 Monaten berücksichtigt.

Im Beispiel ergibt sich dadurch:

• 2024: 2,909 Prozent × 11/12 = 2,667 Prozent
• 2025: 3,277 Prozent × 12/12 = 3,277 Prozent

Miete wird Jahr für Jahr fortgeschrieben

heyFranz wendet die zulässige Veränderung nacheinander auf die jeweilige Miete an:

• Ausgangsmiete: 1.000,00 Euro
• nach der anteiligen Berechnung für 2024: 1.026,67 Euro
• nach der Berechnung für 2025: 1.060,31 Euro

Nach dem MieWeG ergibt sich im Beispiel somit eine zulässige Gesamtveränderung von 6,03 Prozent und eine Nettomiete von 1.060,31 Euro.

Schritt 3: Ergebnis vergleichen

Im Ergebnisbereich stellt heyFranz beide Werte direkt gegenüber:

• laut Vertrag: +3,18 Prozent beziehungsweise 1.031,84 Euro netto
• zulässig nach MieWeG: +6,03 Prozent beziehungsweise 1.060,31 Euro netto

Verrechnet wird der niedrigere Wert. In diesem Beispiel begrenzt nicht das MieWeG, sondern bereits die vertragliche Wertsicherung die Erhöhung. Die vorgeschlagene neue Nettomiete beträgt daher 1.031,84 Euro.

Der Ergebnisbereich zeigt zusätzlich:

• die aktuelle Nettomiete,
• die angewendete Erhöhung in Prozent und Euro sowie
• die daraus resultierende neue Nettomiete.

Erhöhung manuell überschreiben

Über Erhöhung manuell überschreiben kannst du den vorgeschlagenen Wert bei Bedarf ändern. Du kannst entweder einen abweichenden Prozentsatz oder einen absoluten Erhöhungsbetrag eingeben.

Nutze diese Möglichkeit nur in begründeten Ausnahmefällen. Eine technisch mögliche Eingabe bestätigt nicht, dass die abweichende Erhöhung vertraglich oder gesetzlich zulässig ist.

Schritt 4: Gültigkeit festlegen

Der vorausgewählte Wirksamkeitsmonat hängt auch vom hinterlegten MRG-Status ab. Bei Vollanwendung berücksichtigt heyFranz eine Frist von 14 Tagen ab dem späteren Zeitpunkt aus Stichtag und heutigem Datum und schlägt den darauffolgenden Monat vor. Rund um den 1. April ist das in der Regel Mai; bei späterer Durchführung kann es ein späterer Monat sein.

Bei anderen MRG-Einstellungen kann der April-Stichtag vorausgewählt sein. Prüfe die tatsächliche Auswahl und den rechtzeitigen Zugang des Erhöhungsschreibens; eine vorausgefüllte Auswahl ersetzt diese Prüfung nicht.

Im letzten Bereich legst du fest, ab welcher Mietperiode die neue Miete wirksam wird. Der vorausgewählte Monat hängt auch vom hinterlegten MRG-Status und dem Zeitpunkt der Durchführung ab.

Du wählst dabei ein Jahr und einen Monat aus. Der konkrete Fälligkeitstag richtet sich weiterhin nach dem im Mietverhältnis hinterlegten Fälligkeitstag.

heyFranz bietet passende Schnelloptionen für die Gültigkeit an. Die Sollbeträge der betroffenen Mietperioden werden bei der Durchführung aktualisiert. Manuell überschriebene Einzelmieten sind davon ausgenommen und müssen gesondert geprüft werden.

Was wird bei einem reinen MieWeG-Modell angezeigt?

Wurde im Mietvertrag unmittelbar eine Wertsicherung nach dem MieWeG-Modell vereinbart, entfällt die getrennte vertragliche Berechnung.

In diesem Fall:

• wird kein eigener Bereich für die vertragliche Indexberechnung angezeigt,
• berechnet heyFranz die Mietentwicklung ausschließlich nach dem hinterlegten MieWeG-Modell und
• zeigt der Ergebnisbereich nur das berechnete Ergebnis – ohne Vergleich zweier Werte.

Die Prüfung der neuen Nettomiete, eine mögliche manuelle Überschreibung und die Festlegung der Gültigkeit erfolgen anschließend grundsätzlich gleich.

Was passiert nach der Bestätigung?

Mit einem Klick auf Wertsicherung durchführen übernimmt heyFranz die geprüfte Anpassung. Das System:

• aktualisiert die Nettomiete ab dem ausgewählten Gültigkeitsmonat,
• berechnet eine hinterlegte Umsatzsteuer und die neue Bruttomiete neu,
• passt die Sollbeträge der betroffenen Mietzahlungen an,
• dokumentiert die Änderung in der Miethistorie und
• erzeugt ein Mietanpassungsschreiben als PDF.

Das PDF wird nach der Bestätigung erstellt; die Verarbeitung kann kurz dauern. Anschließend steht es in der Miethistorie und im Dateienbereich des Mietverhältnisses zur Verfügung.

Häufige Fragen

Warum werden im ersten Jahr nicht zwölf Monate verwendet?

heyFranz berücksichtigt die vollen Monate nach dem hinterlegten Mietbeginn im relevanten Kalenderjahr. Bei einem Mietbeginn im Jänner sind das Februar bis Dezember und damit 11/12. Weicht der Monat des Vertragsabschlusses davon ab, muss die Berechnungsbasis gesondert geprüft werden.

Werden in späteren Jahren zwölf Monate verwendet?

Ja. Besteht das Mietverhältnis während des gesamten relevanten Kalenderjahres, berücksichtigt heyFranz 12/12 Monate.

Wird immer die MieWeG-Obergrenze verrechnet?

Nein. Bei einer vertraglichen Wertsicherung mit anwendbarem MieWeG werden beide Ergebnisse verglichen. Verwendet wird der niedrigere Wert.

Was passiert, wenn der vertragliche Wert niedriger ist?

Dann wird der niedrigere vertragliche Wert vorgeschlagen. Genau das ist im dargestellten Beispiel der Fall: Vertraglich ergeben sich 3,18 Prozent, nach dem MieWeG wären bis zu 6,03 Prozent möglich.

Führt heyFranz die Anpassung automatisch durch?

Nein. heyFranz bereitet die Berechnung vor und benachrichtigt dich, sobald sie durchgeführt werden kann. Du musst die Werte prüfen und die Anpassung aktiv bestätigen.

Weiterführende Artikel

• Wertsicherung in heyFranz verstehen
• Wertsicherung beim Anlegen eines Mietverhältnisses einrichten
• Den aktuellen Stand einer Wertsicherung verfolgen
• Eine Wertsicherung durchführen