Wertsicherung beim Anlegen eines Mietverhältnisses einrichten

Mit einer Wertsicherung legst du fest, ob und nach welchem Modell die Miete während eines Mietverhältnisses angepasst werden kann. Die Einstellungen sollten der Vereinbarung im Mietvertrag entsprechen.

Wichtig: Aktiviere eine Wertsicherung nur, wenn im Mietvertrag tatsächlich eine Wertsicherungsvereinbarung enthalten ist. heyFranz prüft nicht, ob die gewählte Vereinbarung für deinen konkreten Vertrag rechtlich zulässig ist.

Wo finde ich die Wertsicherung?

Die Position des Schritts hängt davon ab, von wo aus du das Mietverhältnis anlegst:

• Legst du es über Immobilien → Mietverhältnisse neu an, findest du die Wertsicherung in Schritt 5.
• Startest du direkt bei einer bereits ausgewählten, nicht vermieteten Einheit, entfällt die Auswahl der Mieteinheit. Die Wertsicherung erscheint dadurch bereits in Schritt 4.

In beiden Fällen stehen dieselben Einstellungen zur Verfügung.

Anwendbarkeit des MieWeG festlegen

Ist eine Wohnung als Haupteinheit ausgewählt, fragt heyFranz zuerst, ob das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) auf das Mietverhältnis anzuwenden ist. Wähle dazu Ja oder Nein.

Das MieWeG ist seit 1. Jänner 2026 in Kraft und wird häufig auch im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse genannt. Es begrenzt bei betroffenen Wohnungsmietverträgen, wann und in welcher Höhe eine vertraglich vereinbarte Wertsicherung umgesetzt werden darf.

Wenn du Ja auswählst, berücksichtigt heyFranz diese gesetzlichen Vorgaben später bei der Berechnung einer möglichen Mietanpassung. Die Auswahl aktiviert jedoch noch keine Wertsicherung. Dafür muss weiterhin eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag bestehen.

Bei Gewerbe, Parkplatz oder Lagerfläche als Haupteinheit wird die Frage zur Anwendbarkeit des MieWeG nicht angezeigt.

Ob das MieWeG auf einen konkreten Wohnungsmietvertrag anzuwenden ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Der Erklärungstext in heyFranz unterstützt dich bei der Auswahl, ersetzt aber keine rechtliche Beratung.

Wertsicherung aktivieren

Enthält der Mietvertrag eine Wertsicherung, klicke auf Wertsicherung aktivieren. Anschließend kannst du eines von drei Modellen auswählen:

1. Indexmiete
2. Staffelmiete
3. MieWeG-Modell

Die Bemessungsgrundlage richtet sich nach der gewählten Mieterfassung. Bei Einfach wird der Gesamt-/Bruttomietbetrag angepasst, bei Erweitert die Nettomiete beziehungsweise der Hauptmietzins. In Einfach enthaltene Betriebskosten werden nicht automatisch herausgerechnet.

Bei der erweiterten Miete bleiben zusätzliche Mietpositionen getrennt. Ist für die Nettomiete Umsatzsteuer hinterlegt, berechnet heyFranz nach der Anpassung den Umsatzsteuerbetrag und die daraus resultierende Bruttomiete neu.

Indexmiete einrichten

Bei einer Indexmiete entwickelt sich der indexierte Mietbetrag entsprechend einer ausgewählten Indexreihe. Die Anpassung kann zeitbasiert oder beim Erreichen eines bestimmten Schwellenwerts ausgelöst werden.

Indexreihe auswählen

Wähle zuerst die im Mietvertrag vereinbarte Indexreihe aus. In heyFranz stehen folgende Verbraucherpreisindizes zur Verfügung:

• VPI 1958
• VPI 1966
• VPI 1976
• VPI 1986
• VPI 1996
• VPI 2000
• VPI 2005
• VPI 2010
• VPI 2015
• VPI 2020
• VPI 2025

Referenzmonat festlegen

Der Referenzmonat bildet den Ausgangspunkt für die spätere Indexberechnung. heyFranz übernimmt zunächst den Monat des Mietbeginns. Wurde im Mietvertrag ein anderer Referenzmonat vereinbart, passe ihn entsprechend an.

Maßgeblich ist immer die Vereinbarung im Mietvertrag und nicht automatisch der vorausgefüllte Wert.

Auslöser der Anpassung bestimmen

Wähle anschließend, wie eine Anpassung ausgelöst werden soll:

Zeitbasierte Anpassung

Bei einer zeitbasierten Anpassung wird die mögliche Mietanpassung in einem festen zeitlichen Rhythmus geprüft. Du kannst zwischen folgenden Intervallen wählen:

• jährlich
• alle zwei Jahre

Zusätzlich legst du den Anpassungsstichtag fest. Als Ausgangswert ist zunächst das Datum des Mietbeginns eingetragen. Weicht der vertraglich vereinbarte Stichtag davon ab, musst du ihn anpassen.

Schwellenwertbasierte Anpassung

Bei einer schwellenwertbasierten Anpassung wird eine mögliche Erhöhung ausgelöst, sobald sich der gewählte Index um den vereinbarten Prozentsatz verändert hat.

Trage dazu den im Mietvertrag festgelegten Schwellenwert ein.

Anpassungsfaktor festlegen

Mit dem Anpassungsfaktor bestimmst du, welcher Anteil der berechneten Indexveränderung auf den indexierten Mietbetrag übertragen wird. Standardmäßig sind 100 Prozent hinterlegt.

Beispiel: Bei einem Anpassungsfaktor von 70 Prozent berücksichtigt heyFranz nur 70 Prozent der ermittelten Indexveränderung für die Mietanpassung.

Bereits erfolgte Indexanpassung hinterlegen

Wurde die Miete bereits an einen Index angepasst, aktiviere die angebotene Option Es wurde bereits eine Wertsicherungsanpassung durchgeführt. Hinterlege das Datum der letzten Anpassung und deren Referenzmonat. Im vorherigen Finanzschritt muss die bereits erhöhte, aktuell geltende Miete stehen. So beginnt die nächste Berechnung mit der richtigen Ausgangsbasis.

Staffelmiete einrichten

Bei einer Staffelmiete wird der indexierte Mietbetrag in einem festen Rhythmus um einen gleichbleibenden Eurobetrag erhöht. Die Anpassung ist nicht von der Entwicklung eines Verbraucherpreisindex abhängig.

Lege dafür fest:

• den ersten Anpassungsstichtag,
• das Anpassungsintervall und
• den festen Erhöhungsbetrag in Euro.

Als Intervall stehen zur Verfügung:

• monatlich
• vierteljährlich
• halbjährlich
• jährlich
• alle zwei Jahre

Die Staffeldefinition verwendet einen wiederkehrenden Rhythmus und einen gleichbleibenden Erhöhungsbetrag. Unterschiedliche Beträge für einzelne Stichtage kannst du nicht hinterlegen. Die bestehenden Staffeleinstellungen lassen sich später über Staffeln bearbeiten für die weitere Planung ändern.

Die verfügbaren Intervalle stellen die technischen Einstellungsmöglichkeiten in heyFranz dar. Prüfe vor der Auswahl, ob der gewünschte Rhythmus im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde und gesetzlich zulässig ist.

Besonderheit bei Bestandsverträgen: Legst du einen rückwirkend begonnenen Staffelvertrag an, übernimmt heyFranz bereits fällige Staffeln bei der Anlage in Miete und Miethistorie. Prüfe deshalb die Vorschau und die Ausgangsmiete vor dem Erstellen. Nach der Anlage bestätigst du jede weitere fällige Staffelerhöhung selbst.

Bei Staffelmieten führt heyFranz aktuell keinen automatischen Vergleich mit einer MieWeG-Obergrenze durch. Wenn das MieWeG auf deinen Wohnungsmietvertrag anwendbar ist, prüfe die Staffel deshalb gesondert vor der Durchführung.

MieWeG-Modell einrichten

Das MieWeG-Modell ist für Mietverträge vorgesehen, in denen ausdrücklich vereinbart wurde, dass die Wertsicherung unmittelbar nach dem Berechnungsmodell des Mieten-Wertsicherungsgesetzes erfolgt.

Wähle dieses Modell nur aus, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung enthält. Die bloße Anwendbarkeit des MieWeG auf einen Wohnungsmietvertrag bedeutet nicht automatisch, dass das MieWeG-Modell vertraglich vereinbart wurde.

Für die Einrichtung musst du lediglich die vereinbarte Indexreihe auswählen. Die weitere Berechnung übernimmt heyFranz automatisch. Das Grundmodell sieht eine mögliche Anpassung zum 1. April eines Jahres auf Basis der durchschnittlichen Veränderung des Verbraucherpreisindex im Vorjahr vor. Bis zu drei Prozent werden vollständig berücksichtigt; von dem darüberliegenden Teil wird die Hälfte berücksichtigt. Abhängig vom Anwendungsbereich des MRG und vom Anpassungsjahr können zusätzliche gesetzliche Begrenzungen gelten, die heyFranz bei der Berechnung berücksichtigt.

Die konkrete MieWeG-Berechnung und die Parallelberechnung mit einer vertraglichen Wertsicherung werden im Artikel So berechnet heyFranz eine Mietanpassung nach dem MieWeG erklärt.

Was passiert nach der Einrichtung?

Nachdem du das Mietverhältnis angelegt hast, überwacht heyFranz die hinterlegte Wertsicherung. Sobald nach den gespeicherten Einstellungen eine Anpassung möglich ist, weist dich das System darauf hin.

Nach der Anlage prüfst und bestätigst du vorbereitete Anpassungen selbst. Bei der Anlage eines rückwirkend begonnenen Staffelvertrags gilt die oben beschriebene Übernahme bereits fälliger Staffeln. Kontrolliere daher die Vorschau, bevor du das Mietverhältnis erstellst.

Häufige Fragen

Kann ich eine Wertsicherung hinterlegen, obwohl im Mietvertrag keine vereinbart wurde?

Nein. Eine Wertsicherung sollte in heyFranz nur aktiviert werden, wenn sie im Mietvertrag vereinbart wurde.

Warum ist die Wertsicherung bei mir Schritt 4 statt Schritt 5?

Wenn du das Mietverhältnis direkt von einer Einheit aus anlegst, ist diese bereits vorausgewählt. Der erste reguläre Schritt entfällt daher und die Wertsicherung wird als Schritt 4 angezeigt.

Wird bei einer Mietanpassung die Brutto- oder Nettomiete erhöht?

Bei Einfach wird der Gesamt-/Bruttomietbetrag angepasst. Bei Erweitert wird die Nettomiete beziehungsweise der Hauptmietzins angepasst; die Umsatzsteuer wird neu berechnet und weitere Mietpositionen bleiben getrennt.

Kann ich bei der Staffelmiete unterschiedliche Erhöhungsbeträge hinterlegen?

Nein. Die Staffelmiete arbeitet mit einem festen Erhöhungsbetrag und einem wiederkehrenden Intervall.

Ist das MieWeG-Modell dasselbe wie die Anwendbarkeit des MieWeG?

Nein. Die Anwendbarkeit des MieWeG bestimmt, ob heyFranz die gesetzlichen Begrenzungen bei der Berechnung berücksichtigen muss. Das MieWeG-Modell ist dagegen eine eigene vertragliche Form der Wertsicherung und darf nur ausgewählt werden, wenn es entsprechend im Mietvertrag vereinbart wurde.

Weiterführende Artikel

• Wertsicherung in heyFranz verstehen

• Den aktuellen Stand einer Wertsicherung verfolgen

• Eine Wertsicherung durchführen

• Ein neues Mietverhältnis anlegen